楼市惊天反转！专家：不买房，你将错过一个亿！

楼市回暖：2024-2025年政策与市场动态

政策密集落地，楼市触底反弹

2024年，中国楼市在多重政策的推动下，逐渐走出低谷，呈现复苏迹象。从一线城市放松限购、降低首付利率，到存量房贷利率下调、普通住宅标准调整，全年超过780条稳楼市政策密集出台，旨在扭转市场颓势。这些政策的效应在四季度开始显现，房地产市场进入止跌企稳的初步阶段。

政府工作报告定调，资金注入稳楼市

进入2025年，“稳住楼市”首次被写入政府工作报告，凸显了政府对房地产市场稳定发展的重视。政府明确提出将通过城中村改造、收购存量商品房等方式优化供给结构。同时，新增地方政府专项债额度高达4.4万亿元，重点用于土地收储和商品房收购，为市场注入流动性，提振市场信心。

购房时机：政策利好下的抉择

在如此密集的政策刺激下，2025年是否是购房的好时机，成为了购房者普遍关心的问题。市场回暖的迹象，加上政府的决心和资金支持，都为楼市的未来发展带来了更多想象空间。然而，具体到不同城市和不同需求的购房者，仍需谨慎分析，理性决策。

一线城市：购房者加速入场，市场信心增强

房价止跌回升，成交量创新高

自2024年9月以来，一系列房地产政策“组合拳”推动市场回暖，尤其是一线城市率先企稳。2024年12月份，一线城市新房价格环比由11月的持平转为上涨0.2%，为2023年6月份以来首次反弹。其中，上海和深圳分别环比上涨0.5%和0.2%；北京和广州虽均下降0.1%，但跌幅比11月分别收窄0.4和0.2个百分点。

与此同时，北京二手房网签量突破2.1万套，创21个月新高，深圳一手住宅网签数量达到6769套，同比大幅上升165%，为近47个月来的第二高水平，购房者入市节奏明显加快。

购房意愿强烈，政策红利显现

2025年开年，房地产市场延续回暖，一线城市二手房表现突出。麟评居住大数据研究院发布的楼市监测数据显示，今年1~2月，在重点监测的14城中，12个城市累计成交套数同比上升。其中，一线城市的累计同比增速大于二线城市，如深圳累计上升57.8%、上海累计上升46.8%、北京累计上升32.6%。

销量的上升，是市场活跃度的直观体现，也反映出消费者内心的购买意愿。自2024年9月起，各部门与地方积极行动，持续优化并落实一系列相关政策。居民购房的限制性措施大幅削减，贷款利率、税费负担双双降至历史最低水平，使得当下的购房政策环境，堪称历史最佳时期。

在这样的市场环境下，不少购房者纷纷出手。家住上海的张女士在今年2月以130多万元总价，购入松江区60平方米的小户型。她表示，现在的低利率是她购房的主要动力，与其一直租房，不如拥有一套属于自己的房子。张女士的想法，反映出当下众多购房者的普遍心态：在政策利好的关键窗口期，购房成本的切实降低，极大地促使他们果断做出买房的决策。

专家观点：市场持续回暖可期

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，今年1至2月份，无论是新房、二手房的交易数据，还是土地交易数据以及整体市场情绪，都呈现出积极态势。加之近期全国两会对建设“好房子”提出新要求，进一步提振了市场预期与购房者信心。

展望后市，严跃进表示，鉴于整个宏观经济面的逐步向好，以及过去几年积累的购房需求正逐步释放，房价也趋于稳定，从持续性角度来看，房地产市场回暖的趋势具备较强的延续性。

二三四线城市：分化明显，机遇与挑战并存

核心二线城市率先复苏

与一线城市相比，二三四线城市房地产市场呈现明显的“冷热不均”分化特征。核心二线城市凭借人口导入优势和政策支持率先回暖，普通二线城市温和复苏，而三四线城市仍面临一定的去库存压力。

数据显示，二线城市在今年2月新房价格环比由持平转为上涨0.1%，为2023年6月以来首次转正，其中南京、杭州、成都、武汉等核心城市成为本轮复苏的“领头羊”。例如，成都二手房价格已连续4个月环比上涨，部分高端改善项目开盘即售罄；杭州2月二手房网签量达5977套，同比激增135%；苏州新房成交环比增长209.1%，二手房带看量同比涨幅超268%。

对此，严跃进指出，当下二线城市房地产市场已步入关键的复苏阶段。从购房者的角度出发，应重点关注人口导入速度，特别是年轻人流入较多的区域，这类区域往往会产生更为旺盛的买房需求。此外，轨道交通建设情况、学区房资源分布，以及企业拿地较为集中的地方，都可作为判断核心区域的重要指标。

三四线城市仍在筑底，去库存压力大

与一二线城市形成鲜明对比的是，三四线城市房地产市场整体仍处在筑底阶段。2月三四线新建住宅价格环比下跌 0.02%，临沂、北海、张家口等城市跌幅超0.1%。中指研究院数据显示，三四线城市二手房价格同比已连续34个月下跌，房价调整压力显著。

在库存方面，部分三四线城市去化周期较长。数据显示，2024年12月，全国百城三四线城市新建商品住宅存销比为30.6个月，远超一线城市（12.8个月）和二线城市（18个月）。

购房建议：关注城市潜力，谨慎投资

纬房研究院分析认为，当前房地产市场分化态势明显，部分城市具备企稳潜力，而四线城市普遍面临下跌压力。因此，建议购房者重点关注市场表现较好的三线城市，对于四线城市，尤其是房价跌幅较大的城市，投资需谨慎。

具备韧性的三四线城市：机遇与挑战

哪些三四线城市有可能率先在市场困境中“突围”？华安证券的报告研究指出，综合考量人口、产业、地理位置、资源禀赋等因素，有四类三四线城市的房地产市场仍具备较强支撑：

• 长三角、珠三角区域城市：如扬州、盐城等，处于发达经济圈且产业支撑强劲，经济活力为楼市注入动力。
• 环中心城市区域：如环沪的昆山与太仓、环京的廊坊，依托毗邻中心城市的区位优势，承接外溢需求，房产需求持续释放。
• 宜居、康养、旅游城市：如三亚、西双版纳、桂林等，凭借特色资源吸引大量游客与购房者，旅居房产市场火热。
• 特色产业城市：如淄博借助特色产业实现城市破圈，积聚大量人气，带动房地产市场发展。

部分三四线城市面临困境：漫长的调整期

然而，还有不少三四线城市情况不容乐观。这些城市既无突出资源禀赋，又缺乏产业支撑，购房需求基本依赖本地居民。同时，库存积压严重，人口不断外流，使得市场供需失衡问题突出，房地产市场要寻得新的稳定平衡点，无疑需要漫长的调整过程。